Los desarrollos de usos mixtos: Un presente que nos prepara para el futuro
Por Equipar
Aunque no son nada nuevo, pues los primeros desarrollos de usos mixtos en México se iniciaron hace casi 20 años, cada vez es más común escuchar este término… y no solo escucharlo sino más bien trabajar, comprar o hasta habitar en uno de ellos. Estos desarrollos en donde se mezclan vivienda, oficinas, comercio y hoteles son ya una realidad en México, los principales desarrolladores inmobiliarios del país están ya trabajando bajo esta fórmula. Hoy inclusive los arquitectos más reconocidos y exitosos son los que han entendido este modelo.
Ejemplos en México hay muchos, de los primeros en CDMX podríamos mencionar reforma 222 que inició su construcción en el año 2004 y en donde se dieron estas primeras mezclas, en este caso de oficinas y residencial. Más recientemente podríamos mencionar Plaza Carso, un “master plan” del Arq. Fernando Romero y que estuvo en construcción desde el año 2008 hasta el 2014. Aquí además de los componentes antes mencionados, conviven también teatros y los emblemáticos museos Suomaya y Jumex; todo esto construido sobre lo que anteriormente fue una fábrica de vidrio y que en conjunto podría ser el desarrollo de usos mixtos más grande de Latinoamérica.
Factores de Crecimiento
El alto costo de la tierra es uno de los principales factores que han detonado estos desarrollos, aunado a la necesidad de espacios urbanos, en donde la mezcla de actividades complementarias ayude a los habitantes de una ciudad a no depender del automóvil. En los años anteriores muchas de las grandes ciudades tuvieron un desproporcionado crecimiento entre la población y la mancha urbana siendo esta última la de mayor expansión exponencial. Esto tuvo como consecuencia vivir cada vez más lejos y por consiguiente un incremento desmedido del parque vehicular.
Este crecimiento de las manchas urbanas se debe principalmente a la acelerada migración de la población de zonas rurales a urbanas. El informe del año 2018 sobre las perspectivas de crecimiento mundiales de urbanización elaboradas por la división de población del departamento de asuntos económicos y sociales de la ONU, indican que esta migración ha sido muy rápida.
“Los urbanistas y las grandes ciudades están apostando por este modelo, que trae consigo cambios positivos que están ya a la vista. Menos tráfico, más tiempo libre, mejor salud… en resumen: mejor calidad de vida”
En 1950, 751 millones de personas habitaban en ciudades, esto contrastado con el 2018 en el que 4,200 millones de personas vivían ya en ciudades, lo que significa un 54.5% de la población mundial. El estudio indica también que para el año 2050 seremos ya un 70% de la población habitando en ciudades. Todas estas variantes mencionadas nos indican que una ciudad que quiera detonar de manera sustentable debería de estar ya pensado en tener las normativas necesarias para estos desarrollos de usos mixtos. Un desarrollo de esta naturaleza aporta, entre otras cosas, una mejor movilidad, reducción de uso del automóvil con un impacto positivo a la ecología y un incremento de la cultura de caminar, esto con impacto positivo a la salud. Además, vivir cerca de todo reduce el tiempo de traslado, lo que crea tener más tiempo libre que bien se puede aprovechar en la familia, en actividades culturales, deportivas, etc.
El Caso Monterrey
En México, ciudades como Monterrey -que en los últimos 40 años tuvo un desmedido crecimiento ya que mientras la población creció un 80%, la mancha urbana lo hizo casi en un 800%- están teniendo un cambio interesante en materia de regulación de urbanismo, esto con la implementación del DOT (Desarrollos Orientados al Transporte) que permiten la construcción de usos mixtos con densidad libre, con la normativa de estar instalados a menos de 800 mts. de una estación del transporte público del metro.
En casos como este, en donde la población ha aumentado a razón de 130,000 habitantes por año y que en su mayoría se han instalado a la periferia de la ciudad, acrecentando con esto la dependencia del automóvil, es necesario desarrollar en puntos más céntricos, ya que una ciudad densificada ofrece una mejor calidad de vida a sus habitantes. Obviamente el costo de la tierra en el centro es más elevado, por lo que la solución es aprovechar el espacio al máximo posible y tener todo en un mismo lugar.
Es tal la demanda de estos espacios, que en Monterrey existen ya 30 proyectos desarrollándose en este momento, sin duda esto logrará crear una mejor cara y una ciudad más preparada para recibir nuevos habitantes.
Además de estos beneficios a las ciudades y a sus habitantes, un desarrollador inmobiliario también puede sacar ventaja de este modelo al combinar espacios. Regularmente un edificio de departamentos se comercializa obteniendo solo un 20% del valor de cada unidad dividido en los 30 meses que podría durar un proyecto, generando en consecuencia un proyecto sano, además de que se vuelve de alguna manera autosustentable, ya que crea su propio tráfico y autoconsumo favorable. Los urbanistas y las grandes ciudades están apostando por este modelo, que trae consigo cambios positivos que están ya a la vista. Menos tráfico, más tiempo libre, mejor salud… en resumen: mejor calidad de vida.
